8月1日，宜城市雷河镇七里社区23栋2单元2楼，胡友林老两口打扫刚装修好的两套房子。房屋门对门，一套是儿子的，一套是老两口的，面积分别为150平方米和63.8平方米。

“老屋面积260平方米，占了4分地。政府鼓励搬迁，老屋按1067元/平方米补偿，现在这单元房按770元/平方米购买。”胡友林告诉记者，他们村子整体搬迁，宅基地腾出来建厂，自己的宅基地资格还在村里。

宜城市委书记郭静介绍，农村宅基地制度改革试点推进3年，今年迎来验收。该市探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，对农户闲置宅基地和农房集体回购、合作共建、租赁经营、入股分红、抵押贷款等，适度放活使用权，增加农民财产性收入，让老屋场焕发新活力。

2层楼房抵押，贷了8万元——

农宅抵押，农民创业有本钱

肖龙是流水镇黄冲村6组村民，有开挖掘机技术。2016年，他看到农村基础建设工程多，想买机器创业。他试着去银行，用自家2层楼房贷了8万元，买了1台挖掘机。“生意出奇的好，去年用赚的钱添置两台挖掘机，今年已赚30万元。感谢农房抵押贷款这个好政策。”

宜城市负责农村宅基地制度改革工作的政协副主席余大水介绍：2015年3月，宜城成为全国15个农村宅基地改革试点县市。经过3年探索，宜城市创造性地阐释了宅基地所有权、资格权和使用权内涵及外延，今年出台了《关于推进农村宅基地“三权分置”改革的实施意见》。

余大水称，宜城市坚持农村宅基地集体所有权、切实保护农户宅基地资格权，探索多种形式放活宅基地使用权。该市规定，农民宅基地使用权按照自愿、有偿原则，可采取转让、出租、抵押、入股、赠予、继承等方式流转。市政府拿出500万元资金，作为农民住房抵押贷款基金，宜城农行、农商行、建行、国开村镇银行、邮储银行等5家金融机构，分别出台农民住房产权抵押贷款办法。据统计，该市已发放“农房贷”3615万元，惠及217户。预计今年底，“农房贷”余额可达5000万元。

400平方米宅基地补偿118万元——

老宅回购，助力新型城镇化

雷河镇七里社区，一排排住宅楼拔地而起，广场、超市、汽车维修、餐馆、电信服务等设施一应俱全。雷河镇副镇长张仁华介绍，七里社区是在七里村基础上新建的，占地205亩。七里村有670户农民，该村结合“宅改”，对宅基地和房屋回购拆迁，以优惠价让村民搬进定居点。七里村原有宅基地腾退后，村里统一回购，增加耕地近800亩。

补偿标准，农民最关心。为给宅基地回购、退出提供地价参考，宜城市收集房地出租、房地买卖、集体建设用地转让等450多个样点资料，评估集体建设用地基准地价，建立农村集体用地定级与基准地价评估体系。

该市规定，自愿退出的宅基地移交时，由村委会给予补偿和奖励：法定面积部分按当地征地补偿费标准补偿；超占面积部分按当地土地补偿费的70%补偿；在退出协议约定时间内向村委会移交土地的，另按法定面积补偿费的20%给予奖励。根据资金状况，村委会经村民代表大会认可后，可在上述补偿标准的0.5倍至1.5倍之间，确定具体补偿标准。

怎么确定法定面积？宜城市土地改革办公室有关负责人称，他们搜集全国21个省的宅基地标准，以及省内14个县市2900多个宅基地样本，确定了宜城市宅基地面积标准。

七里村的贾强学，原有400平方米老宅基地，根据核算，得到118万元补偿款，在新建的聚居区按照每平方米770元的价钱，购买了120平方米的单元房。贾师傅说：“百把万元活钱出来了。自己还能就近打工，生活和城里人也没有什么两样。”

宅改三年，转移农民4万人——

带着农地、宅基地转化为市民

余大水介绍，宜城市严守土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损，不得以买卖宅基地为出发点、不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件等改革底线，把改革的选择权、主动权、话语权交给农民。

该市所有村都成立村民事务理事会，将宅基地分配、有偿使用、自愿有偿退出等事项纳入工作范畴。黄岗村党支部书记刘汉生说，理事会要开3次征求意见会，公示4次。

据介绍，目前有三个因素导致宅基地自愿有偿退出不够活跃：农民的权利意识逐渐觉醒，对宅基地权益及农民身份未来附加值有较高预期，致使宅基地即使破旧、闲置，宁愿交有偿使用费，也不愿放弃宅基地及农民身份；村集体财力薄弱，导致宅基地回购标准偏低，现行政策对农民未形成足够的利益刺激，部分农民退出宅基地积极性不高；城郊接合部与城市基本等值化，农民更愿意保留宅基地和农民身份，选择本地居住。

宜城市宅基地“三权分置”结合新型城镇化规划，优化村庄布局，启动建设农民聚居区6个，建成后可容纳6300多户，节约宅基地5400多亩。以合法稳定住房为唯一条件，允许农民带着土地、宅基地资格权转为城镇居民，并享受城镇养老医疗、教育等。宅改三年，4万宜城农民转化为城镇居民。

郭静介绍，农村宅基地“三权分置”与其他涉农政策整合使用，按照“小规模、组团式、微田园、生态化”模式，坚持把宅改与村庄环境整治相结合，一批美丽乡村如雨后春笋：“胡坪农旅”“醉美莺河”“高康美食”等为代表的农村发展新业态，每年吸引100万人（次）观光旅游，吸纳3万多农民就近就业。

责任编辑：卢瑶钰