承包合同是明确发包方、承包方的权利义务关系并具有法律效力的文书，是承包方依法承包集体所有的土地的合法依据，是约定当事人双方权利义务的重要凭证，土地承包到户后，一定要签订书面合同，采取口头合同的形式，一旦出现争议，双方口说无凭，难以收集证据，分清责任。签订书面承包合同，便于当事人认真履行合同，互相监督，也有利于解决可能出现的纠纷。

案情

1、某人承包了几个村民的农田，但是没签合同，现在村民想要收回农田，但对方称自己投资了必须给补偿；

2、某人是低价承包，承包费是自己说了算，发包方不能反驳。

分析意见

我们知道承包土地的时候是需要签订书面的土地承包合同的，合同的签订是为了保障双方的利益，但是这个承包合同是必须以书面形式？如果没有签订土地承包合同承包行为有效吗？

一、没有签订土地承包合同承包行为有效吗

1、已经实际履行的口头承包合同同样具有法律效力。我国《农村土地承包法》第21条是规定了发包方应当与承包方签订书面承包合同，但并非说未签订书面合同就不受法律保护，至于合同是口头还是书面只是合同成立的形式要件，并不是生效要件。《合同法》第36条规定，法律行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式的，但一方采用其他形式已经履行主要义务，而且对方接受的，该合同是有效的。可见口头合同经双方同意，并实际履行的同样受法律保护，是有效的。

2、如果该案中口头约定承包期限的，且收受了全部的租金，若发包方提前解约，是需要向承包方赔偿损失的。如果口头约定的是三年，只支付了2年的租金，个人认为2年期满后不再承租给承包人，是不需要向承包方赔偿的。

3、至于案情2中提到的情况，如果没有达到合同法第五十四条中显示公平、胁迫的程度，且发包方接受了租金的，是有效的。

二、签订土地承包合同的注意事项

1、当事人名称或姓名、住所：包括发包方和承包方。因现在农村土地可以流转，发包方可以是各村村集体经济组织等，亦可以是各农户；

2、标的和数量：指承包的土地面积、位置、土地的质量等级等；

3、承包期限、承包用途；

4、双方权利义务：包括发包方按时收取租金、提供生产条件等，承包方享有生产经营权、产品处分权、收益权、合理利用土地等等；

5、违约责任：在合同中应明确约定当事人不履行义务时应承担的责任；

6、双方协商一致的其他约定。

现在农村土地流转较多，且农民法律意识淡薄，往往不签合同，双方的利益都得不到保障，导致产生不必要的纠纷。这个简单的案情是一个朋友向我咨询的，虽然案情简单，但有普遍意义，以上仅是我个人观点，仅供参考。

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